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谈我国房地产业的过去、现在和未来

     我国(guo)(guo)房地(di)产(chan)业(ye)(ye)起步于上世纪九十年代初(chu),至(zhi)今已(yi)有25年的(de)(de)历史了(le)。由于其(qi)(qi)规模(mo)宏大(da)(da),关联产(chan)业(ye)(ye)多(duo),且是(shi)城市(shi)化的(de)(de)主要载体,又直接(jie)影(ying)响着民计(ji)民生,一直以来都是(shi)全社会(hui)(hui)(hui)关注的(de)(de)热点。特(te)别是(shi)当市(shi)场出现波动或风向不(bu)定(ding)的(de)(de)今天(tian),“中国(guo)(guo)房地(di)产(chan)会(hui)(hui)(hui)不(bu)会(hui)(hui)(hui)崩盘”、“中国(guo)(guo)经济是(shi)否会(hui)(hui)(hui)被房地(di)产(chan)拖垮”、“房价(jia)会(hui)(hui)(hui)不(bu)会(hui)(hui)(hui)下降”、“有多(duo)少开发商会(hui)(hui)(hui)在(zai)这次严冬中死(si)掉”等一连串问题(ti)接(jie)踵(zhong)而(er)至(zhi),多(duo)种推测和(he)议论(lun)也(ye)莫(mo)衷一是(shi),更加(jia)重了(le)消费(fei)者及从业(ye)(ye)人士对行业(ye)(ye)未来的(de)(de)担忧。作为业(ye)(ye)内人士,我几乎目睹和(he)参与了(le)这一行业(ye)(ye)发展的(de)(de)全过程,对其(qi)(qi)发展的(de)(de)大(da)(da)脉络(luo)有些观察和(he)思考,现予阶段性总结并呈上,以期与大(da)(da)家分享。

     一、行业的基本属性(xing)和特(te)征

     1.后(hou)(hou)发产(chan)(chan)业(ye)属性。房地产(chan)(chan)业(ye)属后(hou)(hou)发产(chan)(chan)业(ye),是工业(ye)、农业(ye)、商业(ye)发展(zhan)到(dao)一定程(cheng)度后(hou)(hou),伴随着城市(shi)化(hua)的(de)(de)加速而兴起的(de)(de)新兴产(chan)(chan)业(ye)。作(zuo)为城市(shi)化(hua)的(de)(de)主(zhu)要载体,其自身的(de)(de)发展(zhan)又拉动并促进了其他相关(guan)产(chan)(chan)业(ye)的(de)(de)发展(zhan)。在城市(shi)化(hua)进入(ru)中期阶段后(hou)(hou),房地产(chan)(chan)业(ye)及其相关(guan)产(chan)(chan)业(ye)升级(ji)为主(zhu)导产(chan)(chan)业(ye)和(he)支柱(zhu)产(chan)(chan)业(ye),直接影(ying)响(xiang)着国家(jia)宏观经(jing)济(ji)的(de)(de)发展(zhan)状况。

     2.功能属性。房地产行业说到底是(shi)为(wei)了改(gai)善(shan)国(guo)民(min)(min)的(de)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)水平(ping),实现执(zhi)政者“居(ju)者有(you)其屋(wu)”的(de)施(shi)政纲领,创(chuang)造和谐社(she)会的(de)基本条件。无论哪个国(guo)家(jia)的(de)政府,从未忽视过国(guo)民(min)(min)住(zhu)(zhu)(zhu)房问题。发达国(guo)家(jia)早(zao)在工业革(ge)命中期即开始着手研究城市居(ju)民(min)(min)的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房问题,恩格斯也早(zao)在19世纪就写过《关于住(zhu)(zhu)(zhu)房问题》的(de)专著。改(gai)革(ge)开放三(san)十(shi)多年来,新建各种住(zhu)(zhu)(zhu)宅近二(er)百亿(yi)平(ping)方(fang)米,使得人(ren)们的(de)物质生活(huo)得以极大地改(gai)善(shan)。其中超(chao)(chao)过100亿(yi)平(ping)方(fang)米的(de)商品房住(zhu)(zhu)(zhu)宅,有(you)效地提升了超(chao)(chao)过1亿(yi)个家(jia)庭的(de)住(zhu)(zhu)(zhu)房水平(ping),是(shi)中国(guo)房地产业最大的(de)发展成果。

     3.资本属(shu)性。房(fang)地产行(xing)业(ye)是(shi)(shi)典型的(de)(de)(de)资本密(mi)集型产业(ye),无(wu)论(lun)是(shi)(shi)投资还是(shi)(shi)消费,这(zhei)(zhei)一属(shu)性都表现得极(ji)为充(chong)分。一直以(yi)(yi)(yi)(yi)来,无(wu)论(lun)是(shi)(shi)在起(qi)步时期的(de)(de)(de)千亿规(gui)模阶(jie)段(duan),十年前的(de)(de)(de)万(wan)(wan)亿规(gui)模阶(jie)段(duan),还是(shi)(shi)如今的(de)(de)(de)近十万(wan)(wan)亿规(gui)模阶(jie)段(duan),房(fang)地产业(ye)和建筑业(ye)每(mei)年的(de)(de)(de)投资都占到我(wo)(wo)国(guo)国(guo)民经(jing)济投资总额的(de)(de)(de)20%左右;居(ju)(ju)民的(de)(de)(de)住房(fang)消费支出(chu)也(ye)已(yi)超(chao)过(guo)城镇(zhen)居(ju)(ju)民消费总额的(de)(de)(de)30%以(yi)(yi)(yi)(yi)上(shang)。于银行(xing)业(ye)而(er)言,开(kai)发贷款(kuan)及(ji)住房(fang)按揭(jie)贷款(kuan)占其贷款(kuan)总额的(de)(de)(de)比(bi)例也(ye)已(yi)超(chao)过(guo)20%,香港因为住房(fang)均价(jia)更高(gao),这(zhei)(zhei)一比(bi)例更高(gao)达40%以(yi)(yi)(yi)(yi)上(shang)。这(zhei)(zhei)一金(jin)额加(jia)上(shang)土地占压的(de)(de)(de)银行(xing)资金(jin)规(gui)模,在我(wo)(wo)国(guo)超(chao)百万(wan)(wan)亿的(de)(de)(de)货(huo)币总量中所占的(de)(de)(de)比(bi)例,应超(chao)过(guo)30%或(huo)更多。试想(xiang),又有哪一个(ge)行(xing)业(ye)可(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)将房(fang)地产行(xing)业(ye)替代出(chu)来,可(ke)以(yi)(yi)(yi)(yi)承(cheng)纳几十万(wan)(wan)亿的(de)(de)(de)货(huo)币沉淀?

     4.行业规(gui)模(mo)(mo)巨大(da)。从行业以上属性可(ke)以看(kan)出,无论是(shi)在国民经(jing)济所占投(tou)资比例(li)还是(shi)在居民消(xiao)费(fei)中所占比例(li),房(fang)(fang)地(di)产业规(gui)模(mo)(mo)巨大(da)的特征都(dou)表现得十分突出,对(dui)国家宏(hong)观经(jing)济的影(ying)响巨大(da)而直接(jie),其支柱产业地(di)位(wei)也十分明显。2013年,全国商品(pin)房(fang)(fang)销售总额已(yi)突破八万(wan)亿,如加上每年投(tou)入使用的400余(yu)万(wan)套(tao)保障房(fang)(fang)部分,规(gui)模(mo)(mo)更加宏(hong)大(da)。

     5.行业(ye)关联度高(gao)。据不完全统(tong)计,房地(di)(di)产(chan)业(ye)直接或(huo)间接拉动着40余个行业(ye)的(de)发(fa)展。对宏观经济(ji)的(de)拉动系数亦接近2左右。这些年,我国建筑、建材、家(jia)(jia)具、家(jia)(jia)电(dian)、装饰、设计等行业(ye)的(de)快速发(fa)展,无(wu)不与房地(di)(di)产(chan)业(ye)的(de)蓬勃(bo)发(fa)展密(mi)切相(xiang)(xiang)关。各(ge)级地(di)(di)方(fang)政府(fu)的(de)财政收入中,土地(di)(di)出让金和各(ge)种相(xiang)(xiang)关税(shui)费占(zhan)比(bi)平均高(gao)达40%以上。房地(di)(di)产(chan)业(ye)的(de)这一(yi)特征,也是其他行业(ye)所不具备的(de)。

     二、行业的过(guo)去

     以1990年广州第一个(ge)大(da)型住宅小(xiao)区淘金(jin)花园开(kai)发(fa)为标志,我国(guo)市场化的房地产业迄今已有25年的历史了。这25年,大(da)体可以分为以下(xia)三(san)个(ge)阶段。

     1.起(qi)步阶(jie)段。1990年至(zhi)1998年,是(shi)(shi)我国(guo)房地(di)(di)产(chan)(chan)业的(de)(de)起(qi)步阶(jie)段。这(zhei)一(yi)阶(jie)段的(de)(de)我国(guo)房地(di)(di)产(chan)(chan)业有两个关键词:一(yi)是(shi)(shi)“无序”,二是(shi)(shi)“调控”。由于行(xing)(xing)(xing)业刚刚起(qi)步,政(zheng)府(fu)的(de)(de)相关法律法规(gui)尚不(bu)完善,土(tu)地(di)(di)的(de)(de)出让方式(shi)以协议出让为(wei)主(zhu),只要有一(yi)张合同,即可随意转(zhuan)让,于是(shi)(shi)便有了海(hai)南(nan)、惠州、北海(hai)等(deng)地(di)(di)的(de)(de)“击鼓传花”倒(dao)卖(mai)土(tu)地(di)(di)的(de)(de)乱象(xiang)。那个时候,开(kai)(kai)发商凭一(yi)纸土(tu)地(di)(di)协议即可“卖(mai)楼花”,土(tu)地(di)(di)款未付清卖(mai)楼款就能回收(shou),投资(zi)回报率(lv)甚至(zhi)可以高达500%以上——从政(zheng)府(fu)、银行(xing)(xing)(xing)、开(kai)(kai)发商、媒体到消费者,整(zheng)个市(shi)(shi)场主(zhu)体的(de)(de)行(xing)(xing)(xing)为(wei)方式(shi)都是(shi)(shi)无序的(de)(de)。在这(zhei)一(yi)状态(tai)下,银行(xing)(xing)(xing)大(da)量的(de)(de)资(zi)金(jin)被(bei)拖入土(tu)地(di)(di)交易中(zhong),投资(zi)增幅陡然加大(da),全国(guo)范围内的(de)(de)投资(zi)过热现象(xiang)加剧。针对(dui)这(zhei)一(yi)状况,1993年开(kai)(kai)始主(zhu)掌(zhang)中(zhong)国(guo)经(jing)济(ji)的(de)(de)朱镕基副(fu)总理(li)施以重拳,用“关水龙头(tou)”的(de)(de)方式(shi),责令银行(xing)(xing)(xing)对(dui)企业的(de)(de)期货(huo)、股票、房地(di)(di)产(chan)(chan)类投资(zi)停止贷款,开(kai)(kai)始了第一(yi)轮的(de)(de)宏观调控。直至(zhi)1997年8月(yue)份中(zhong)央北戴(dai)河会(hui)议,重又“将(jiang)城市(shi)(shi)居民(min)住宅的(de)(de)开(kai)(kai)发作(zuo)为(wei)我国(guo)国(guo)民(min)经(jing)济(ji)新的(de)(de)增长点”,年底(di)的(de)(de)中(zhong)央经(jing)济(ji)工(gong)作(zuo)会(hui)议明确了这(zhei)一(yi)方针,结束(shu)了接(jie)近五年的(de)(de)宏观调控。

     2.提(ti)速(su)阶段(duan)。1998年(nian)至2003年(nian),是(shi)(shi)我国(guo)房(fang)地产业(ye)的(de)(de)提(ti)速(su)阶段(duan)。这一(yi)阶段(duan)也有两个关键词,一(yi)是(shi)(shi)“停止(zhi)福利分房(fang)”,二是(shi)(shi)“按揭(jie)贷(dai)款”。1998年(nian),中央决定在全(quan)国(guo)范围内(nei)停止(zhi)福利分房(fang),同时(shi)人民银行(xing)总(zong)行(xing)要求四大国(guo)有银行(xing)当年(nian)向城市(shi)居(ju)民购买(mai)住房(fang)提(ti)供不少于(yu)1,500亿(yi)的(de)(de)按揭(jie)贷(dai)款支持(chi)。这两项举措使得(de)房(fang)地产业(ye)的(de)(de)发展猛然提(ti)速(su),1998年(nian)商品房(fang)销售面积较(jiao)1997年(nian)实现大幅度增长,首次突(tu)破1亿(yi)平(ping)方米大关。之后,我国(guo)房(fang)地产业(ye)持(chi)续保持(chi)着快速(su)的(de)(de)发展势头(tou)。

     3.调控(kong)阶段(duan)。2004年(nian)(nian)(nian)(nian)至2013年(nian)(nian)(nian)(nian),是(shi)我国(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)调控(kong)政策频出(chu)(chu)阶段(duan)。这一阶段(duan)的(de)(de)关(guan)键词是(shi)“政策多(duo),时效短(duan)”,“保(bao)(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)”。“国(guo)(guo)八条(tiao)(tiao)”、“国(guo)(guo)五(wu)条(tiao)(tiao)”、“新五(wu)条(tiao)(tiao)”接连(lian)推(tui)出(chu)(chu),120平(ping)(ping)米(mi)普通商品房(fang)(fang)(fang)实行一年(nian)(nian)(nian)(nian)即为“90/70”(90平(ping)(ping)米(mi)占比必须在(zai)70%以上)所(suo)(suo)替(ti)代。其中(zhong)(zhong)(zhong)最重要的(de)(de)一项法(fa)规是(shi)“截止2004年(nian)(nian)(nian)(nian)8月(yue)31日,所(suo)(suo)有商品房(fang)(fang)(fang)用(yong)地停止以协议方式(shi)出(chu)(chu)让,必须实行‘招、拍、挂’”,被业(ye)(ye)(ye)(ye)界称为“8.31大限”。这是(shi)我国(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)真正(zheng)开始走(zou)向(xiang)规范与良(liang)性(xing)运行的(de)(de)分水岭!也是(shi)行业(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)资本属性(xing)开始显露“推(tui)手”面目的(de)(de)起(qi)点。这一阶段(duan)另(ling)一重要事件是(shi)“保(bao)(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)”言(yan)归(gui)正(zheng)传。过去的(de)(de)25年(nian)(nian)(nian)(nian)中(zhong)(zhong)(zhong),政府(fu)为了(le)解决中(zhong)(zhong)(zhong)低(di)收入人群的(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)问题,先后推(tui)出(chu)(chu)了(le)“安居工程(cheng)”、“经济适用(yong)房(fang)(fang)(fang)”等(deng)措施,但碍(ai)于各(ge)级地方政府(fu)财(cai)力限制(zhi),相关(guan)管理(li)办法(fa)不配套(tao)、不及时,管理(li)尺(chi)度宽严不一,致使所(suo)(suo)建保(bao)(bao)(bao)障性(xing)住房(fang)(fang)(fang)未能为需(xu)者所(suo)(suo)有、所(suo)(suo)用(yong)。2007年(nian)(nian)(nian)(nian)李克(ke)强副总理(li)进(jin)京主持(chi)保(bao)(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)政策调整后,坚持(chi)“市(shi)场(chang)的(de)(de)归(gui)市(shi)场(chang),保(bao)(bao)(bao)障的(de)(de)归(gui)保(bao)(bao)(bao)障” 两(liang)条(tiao)(tiao)腿走(zou)路的(de)(de)指导思想,在(zai)经过三年(nian)(nian)(nian)(nian)时间的(de)(de)准备后,于2011年(nian)(nian)(nian)(nian)“十二五(wu)”启(qi)始之(zhi)年(nian)(nian)(nian)(nian),正(zheng)式(shi)大规模启(qi)动了(le)“五(wu)年(nian)(nian)(nian)(nian)建设3,600万套(tao)保(bao)(bao)(bao)障房(fang)(fang)(fang)”的(de)(de)宏伟计(ji)(ji)划(hua)。这一计(ji)(ji)划(hua),对市(shi)场(chang)供应结构的(de)(de)调整,抑制(zhi)房(fang)(fang)(fang)价过快(kuai)上涨,促使市(shi)场(chang)理(li)性(xing)回归(gui)和健康发展(zhan)(zhan),真正(zheng)起(qi)到(dao)了(le)决定(ding)性(xing)作用(yong),标志着我国(guo)(guo)房(fang)(fang)(fang)地产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)从此(ci)进(jin)入成(cheng)熟稳(wen)定(ding)的(de)(de)发展(zhan)(zhan)时期。

     三、行业(ye)的现状

在经历(li)了超过25年的(de)长期(qi)发(fa)(fa)展之后,我国(guo)(guo)(guo)的(de)房地(di)产(chan)业(ye)从起(qi)步、摸索、动荡、调整的(de)过程中(zhong)逐步趋于理性和成熟(shu)。这一(yi)过程又一(yi)次印证了发(fa)(fa)达国(guo)(guo)(guo)家(jia)已经总(zong)(zong)结出的(de)一(yi)条(tiao)规(gui)律(lv)(lv)--当一(yi)个国(guo)(guo)(guo)家(jia)的(de)人(ren)均GDP达到(dao)800-1,000美元(yuan)时,房地(di)产(chan)业(ye)开始起(qi)步;达到(dao)3,000美元(yuan)时,行(xing)业(ye)发(fa)(fa)展开始加速;达到(dao)7,000美元(yuan)左右时,行(xing)业(ye)进(jin)入(ru)稳(wen)定增长期(qi);达到(dao)12,000-13,000美元(yuan)时,行(xing)业(ye)发(fa)(fa)展进(jin)入(ru)饱和期(qi)。2013年底,我国(guo)(guo)(guo)的(de)人(ren)均GDP已经接近(jin)7,000美元(yuan),与发(fa)(fa)达国(guo)(guo)(guo)家(jia)总(zong)(zong)结出的(de)规(gui)律(lv)(lv)完全契合。行(xing)业(ye)进(jin)入(ru)稳(wen)定增长期(qi)后,发(fa)(fa)展现状突出的(de)特征就(jiu)是“细(xi)分”。这种细(xi)分表现在以下几(ji)个方面。

     1.市(shi)(shi)(shi)场的(de)(de)(de)(de)细分(fen)。当(dang)市(shi)(shi)(shi)场真正处于(yu)(yu)理性(xing)后(hou),行(xing)业的(de)(de)(de)(de)基(ji)(ji)本(ben)属(shu)性(xing)开(kai)始(shi)发挥作用,商(shang)(shang)品(pin)的(de)(de)(de)(de)价(jia)值规(gui)律开(kai)始(shi)发挥作用,供(gong)求关系(xi)决(jue)定(ding)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)价(jia)格短期(qi)内(nei)升(sheng)降的(de)(de)(de)(de)经济学原(yuan)理开(kai)始(shi)被人(ren)们所认(ren)识,城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)开(kai)发总量是否(fou)脱(tuo)离总体(ti)消费(fei)需求决(jue)定(ding)泡沫存在(zai)(zai)(zai)与否(fou)的(de)(de)(de)(de)道理开(kai)始(shi)为人(ren)们所认(ren)知。那(nei)些简(jian)单武(wu)(wu)断(duan)地(di)预测中国房(fang)地(di)产(chan)业何时崩盘(pan)的(de)(de)(de)(de)所谓论断(duan)显(xian)得过(guo)于(yu)(yu)哗(hua)众取宠;一(yi)些所谓的(de)(de)(de)(de)专家学者关于(yu)(yu)“三、四线(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)泡沫大(da)(da)于(yu)(yu)一(yi)、二线(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)泡沫”的(de)(de)(de)(de)推断(duan)也(ye)不(bu)免显(xian)得过(guo)于(yu)(yu)草率(lv)。简(jian)言之,当(dang)市(shi)(shi)(shi)场的(de)(de)(de)(de)“六大(da)(da)主体(ti)”(政府、金融机(ji)构、开(kai)发商(shang)(shang)、媒(mei)体(ti)、消费(fei)者、专家学者)逐步成熟(shu)后(hou),就(jiu)不(bu)应该(gai)(gai)再象(xiang)以(yi)(yi)往一(yi)样(yang)以(yi)(yi)“线(xian)”划线(xian),以(yi)(yi)点(dian)及面(mian),而应该(gai)(gai)根据(ju)不(bu)同(tong)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)人(ren)口规(gui)模(mo)、地(di)理位置、经济总量、供(gong)求状况(kuang)、资源禀赋(fu)、政策(ce)导(dao)向、城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)水(shui)平等,区别判定(ding)每一(yi)个(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)场状况(kuang)。例如(ru):郑(zheng)州、武(wu)(wu)汉(han)、西(xi)安(an)同(tong)属(shu)二线(xian)省(sheng)会城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi),武(wu)(wu)汉(han)和(he)西(xi)安(an)的(de)(de)(de)(de)人(ren)口达到本(ben)省(sheng)人(ren)口总数的(de)(de)(de)(de)20%左右,而郑(zheng)州因(yin)(yin)设省(sheng)会仅有60年历史(shi),全市(shi)(shi)(shi)人(ren)口仅占本(ben)省(sheng)人(ren)口总数的(de)(de)(de)(de)8%左右。由于(yu)(yu)地(di)处全国交通枢纽(niu)位置,加之中原(yuan)经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁(tie)十字枢纽(niu)等有利(li)因(yin)(yin)素,与武(wu)(wu)汉(han)、西(xi)安(an)相(xiang)比,作为1.06亿人(ren)口的(de)(de)(de)(de)河(he)南省(sheng)省(sheng)会城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi),郑(zheng)州城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)化(hua)的(de)(de)(de)(de)提升(sheng)空间势(shi)必大(da)(da)于(yu)(yu)其他两市(shi)(shi)(shi)。即使在(zai)(zai)(zai)目前(qian)的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)场环(huan)境下,三、四线(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)发展也(ye)不(bu)均衡,一(yi)些四线(xian)县级城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)如(ru)神木县等,因(yin)(yin)在(zai)(zai)(zai)建规(gui)模(mo)过(guo)大(da)(da),供(gong)需严重失衡;但在(zai)(zai)(zai)一(yi)些城(cheng)(cheng)镇(zhen)化(hua)快速推进的(de)(de)(de)(de)中西(xi)部人(ren)口大(da)(da)县,仍(reng)不(bu)乏“日光盘(pan)”(楼盘(pan)一(yi)天内(nei)卖光)案(an)例。因(yin)(yin)此(ci),我们在(zai)(zai)(zai)判定(ding)市(shi)(shi)(shi)场状况(kuang)时,还(hai)是应回(hui)到它的(de)(de)(de)(de)基(ji)(ji)本(ben)面(mian)上,按照相(xiang)关的(de)(de)(de)(de)基(ji)(ji)本(ben)指标对其做(zuo)出(chu)细分(fen)和(he)判断(duan)。

     2.开(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商的(de)(de)(de)细分(fen)。在(zai)(zai)经(jing)过(guo)了二十(shi)(shi)(shi)多(duo)(duo)年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)后(hou)(hou)(hou),开(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商阵营在(zai)(zai)不(bu)(bu)断地(di)(di)进行(xing)(xing)(xing)分(fen)化。以(yi)(yi)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)概念区(qu)分(fen),有(you)(you)(you)(you)价值观驱(qu)(qu)动(dong)型(xing)(xing)(xing),也(ye)有(you)(you)(you)(you)商业(ye)(ye)(ye)(ye)利益驱(qu)(qu)动(dong)型(xing)(xing)(xing);有(you)(you)(you)(you)战(zhan)略导(dao)(dao)向型(xing)(xing)(xing),也(ye)有(you)(you)(you)(you)机(ji)会(hui)(hui)导(dao)(dao)向型(xing)(xing)(xing);有(you)(you)(you)(you)上(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)公司,也(ye)有(you)(you)(you)(you)非上(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)公司;有(you)(you)(you)(you)激(ji)进扩张型(xing)(xing)(xing),也(ye)有(you)(you)(you)(you)稳健(jian)甚(shen)至(zhi)(zhi)保(bao)守型(xing)(xing)(xing);有(you)(you)(you)(you)跨国(guo)、跨省扩张型(xing)(xing)(xing),也(ye)有(you)(you)(you)(you)区(qu)域(yu)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)型(xing)(xing)(xing);有(you)(you)(you)(you)多(duo)(duo)业(ye)(ye)(ye)(ye)态综合开(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)型(xing)(xing)(xing),也(ye)有(you)(you)(you)(you)单业(ye)(ye)(ye)(ye)态专业(ye)(ye)(ye)(ye)开(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)型(xing)(xing)(xing)。需要特(te)别指出(chu)的(de)(de)(de)是(shi),2004年(nian)(nian)(nian)“8.31大(da)(da)限(xian)”后(hou)(hou)(hou),房地(di)(di)产的(de)(de)(de)资(zi)(zi)本(ben)属性日益显露,与(yu)资(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)完(wan)成(cheng)(cheng)对(dui)(dui)接(jie)的(de)(de)(de)上(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)公司加快(kuai)了在(zai)(zai)全国(guo)一(yi)、二线(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)布(bu)局步伐(fa)(fa),迅即拉开(kai)(kai)了市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)格局调整的(de)(de)(de)大(da)(da)幕。一(yi)批具(ju)备了良好基础性条件的(de)(de)(de)区(qu)域(yu)龙(long)头(tou)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye),受国(guo)内上(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)政策限(xian)制,加快(kuai)了选(xuan)择海外(wai)上(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)步伐(fa)(fa),以(yi)(yi)求尽快(kuai)完(wan)成(cheng)(cheng)与(yu)资(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)的(de)(de)(de)对(dui)(dui)接(jie)。2005年(nian)(nian)(nian)至(zhi)(zhi)2013年(nian)(nian)(nian)期(qi)间,约(yue)50家开(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)先后(hou)(hou)(hou)以(yi)(yi)借(jie)壳(qiao)或(huo)直接(jie)IPO方(fang)式上(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi),并主(zhu)动(dong)在(zai)(zai)大(da)(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)进行(xing)(xing)(xing)战(zhan)略布(bu)局。绝大(da)(da)多(duo)(duo)数企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)(zai)这(zhei)一(yi)过(guo)程(cheng)中(zhong),由(you)于自(zi)身条件所(suo)限(xian),未能与(yu)资(zi)(zi)本(ben)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)完(wan)成(cheng)(cheng)对(dui)(dui)接(jie),只能靠自(zi)身经(jing)营积累、信托和(he)(he)高息拆借(jie)资(zi)(zi)金滚动(dong)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)。他们在(zai)(zai)强大(da)(da)的(de)(de)(de)资(zi)(zi)本(ben)驱(qu)(qu)动(dong)型(xing)(xing)(xing)对(dui)(dui)手面(mian)前,屡屡在(zai)(zai)激(ji)烈(lie)的(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)竞(jing)拍过(guo)程(cheng)中(zhong)败下(xia)阵来,最终只能被(bei)(bei)迫向下(xia)一(yi)级(ji)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)转移。这(zhei)种(zhong)(zhong)由(you)大(da)(da)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)逐步向中(zhong)等城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)“梯(ti)次转移”现(xian)象在(zai)(zai)过(guo)去的(de)(de)(de)9年(nian)(nian)(nian)中(zhong)多(duo)(duo)发(fa)(fa)(fa)生在(zai)(zai)竞(jing)争(zheng)较为激(ji)烈(lie)的(de)(de)(de)一(yi)、二线(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi),近两年(nian)(nian)(nian)有(you)(you)(you)(you)向三线(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)蔓延的(de)(de)(de)趋势。我曾经(jing)在(zai)(zai)2005年(nian)(nian)(nian)初对(dui)(dui)这(zhei)种(zhong)(zhong)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)格局的(de)(de)(de)调整趋势做出(chu)过(guo)预(yu)测,指出(chu)调整的(de)(de)(de)周期(qi)大(da)(da)约(yue)为十(shi)(shi)(shi)年(nian)(nian)(nian)左右,调整的(de)(de)(de)结果有(you)(you)(you)(you)两个:一(yi)是(shi)到2015年(nian)(nian)(nian)前后(hou)(hou)(hou),各大(da)(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)60%以(yi)(yi)上(shang)(shang)的(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)份额将会(hui)(hui)被(bei)(bei)这(zhei)个城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)前十(shi)(shi)(shi)大(da)(da)开(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商占据;二是(shi)在(zai)(zai)“梯(ti)次转移”的(de)(de)(de)背(bei)景下(xia),每个大(da)(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)前十(shi)(shi)(shi)大(da)(da)开(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商一(yi)半(ban)以(yi)(yi)上(shang)(shang)是(shi)来自(zi)外(wai)地(di)(di)的(de)(de)(de)。我们从(cong)百(bai)强企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)阵营中(zhong)不(bu)(bu)难发(fa)(fa)(fa)现(xian),他们基本(ben)上(shang)(shang)是(shi)在(zai)(zai)过(guo)去的(de)(de)(de)近十(shi)(shi)(shi)年(nian)(nian)(nian)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)格局调整过(guo)程(cheng)中(zhong)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)壮大(da)(da)的(de)(de)(de),千亿级(ji)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)不(bu)(bu)断增(zeng)多(duo)(duo),百(bai)强企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)门槛(jian)已(yi)达(da)百(bai)亿以(yi)(yi)上(shang)(shang)。市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)的(de)(de)(de)规律再次告诉我们,无论任何行(xing)(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye),在(zai)(zai)其发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)(de)早期(qi)阶段(duan),靠机(ji)会(hui)(hui)、运(yun)气、粗放式管(guan)理(li)(li)甚(shen)至(zhi)(zhi)靠胆量,也(ye)不(bu)(bu)乏得手和(he)(he)赚(zhuan)钱的(de)(de)(de)案例;但一(yi)旦行(xing)(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)发(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)进入成(cheng)(cheng)熟期(qi)后(hou)(hou)(hou),那些价值取向清晰、战(zhan)略方(fang)向明确(que)、管(guan)理(li)(li)规范透明、机(ji)制健(jian)全合理(li)(li)、学(xue)习创新能力卓越的(de)(de)(de)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye),总能在(zai)(zai)激(ji)烈(lie)残酷的(de)(de)(de)竞(jing)争(zheng)中(zhong)脱颖而出(chu);反(fan)之,那些终极目标模糊(hu)、机(ji)会(hui)(hui)导(dao)(dao)向、管(guan)理(li)(li)随意、无行(xing)(xing)(xing)为底线(xian)(xian)、短期(qi)利益至(zhi)(zhi)上(shang)(shang)的(de)(de)(de)企(qi)(qi)业(ye)(ye)(ye)(ye),面(mian)对(dui)(dui)日益激(ji)烈(lie)的(de)(de)(de)市(shi)(shi)(shi)场(chang)(chang)(chang)竞(jing)争(zheng),将不(bu)(bu)断地(di)(di)被(bei)(bei)边缘化,甚(shen)至(zhi)(zhi)改行(xing)(xing)(xing)出(chu)局。

     3. 产(chan)(chan)(chan)品业(ye)(ye)态和(he)(he)商(shang)(shang)业(ye)(ye)模(mo)式(shi)(shi)(shi)的(de)(de)细(xi)分。随着行业(ye)(ye)的(de)(de)不断(duan)成熟,房地产(chan)(chan)(chan)产(chan)(chan)(chan)品业(ye)(ye)态日渐丰(feng)富多(duo)元(yuan)——住(zhu)宅(毛坯、精装、科技、绿色(se)、集成等)、商(shang)(shang)业(ye)(ye)(购物中心、商(shang)(shang)场、独立(li)店(dian)、街(jie)铺等)、仓(cang)储物流和(he)(he)工(gong)业(ye)(ye)厂房、酒店(dian)、体育文化(hua)和(he)(he)旅(lv)游度假物业(ye)(ye)、酒店(dian)式(shi)(shi)(shi)公寓、养老养生(sheng)物业(ye)(ye)等等,门(men)类齐全。相对应的(de)(de)商(shang)(shang)业(ye)(ye)模(mo)式(shi)(shi)(shi)也在不断(duan)细(xi)分——快速(su)周转、持有经营、产(chan)(chan)(chan)权式(shi)(shi)(shi)委托经营、基金代持、售(shou)后返租、以租代售(shou)等,模(mo)式(shi)(shi)(shi)不断(duan)创新。产(chan)(chan)(chan)品业(ye)(ye)态与商(shang)(shang)业(ye)(ye)模(mo)式(shi)(shi)(shi)丰(feng)富多(duo)元(yuan)的(de)(de)目的(de)(de),是为了平(ping)衡企业(ye)(ye)现金流和(he)(he)盈利(li)(li)能力的(de)(de)需要(yao),满(man)足资(zi)本市(shi)场对企业(ye)(ye)“持续盈利(li)(li)、稳定增长”的(de)(de)要(yao)求(qiu),最终提高企业(ye)(ye)生(sheng)存和(he)(he)发展的(de)(de)核心竞争能力。

     当前,受我(wo)国(guo)产业(ye)(ye)(ye)结构(gou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)调(diao)整、增长(zhang)方式的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)转变(bian)、出口增长(zhang)放(fang)缓、银行(xing)(xing)(xing)(xing)利率市(shi)场(chang)(chang)化(hua)(hua)步伐(fa)加快等宏观因素(su)(su)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)影响,国(guo)家(jia)对房(fang)地(di)(di)产业(ye)(ye)(ye)虽未(wei)出台任何新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)调(diao)控政策,但房(fang)地(di)(di)产市(shi)场(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)观望情绪日渐加重,投资(zi)力(li)度陡(dou)然减弱,行(xing)(xing)(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)间的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)悲观情绪正在(zai)(zai)蔓延。我(wo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)看法是(shi),在(zai)(zai)美(mei)、欧、日三大经(jing)济体长(zhang)期低速(su)甚(shen)至(zhi)负增长(zhang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)国(guo)际大背景下,置身在(zai)(zai)经(jing)济全球化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)环(huan)境中,中国(guo)长(zhang)期保持(chi)双位数高速(su)增长(zhang)缺乏规律(lv)性因素(su)(su)支撑,相对高速(su)甚(shen)至(zhi)中速(su)增长(zhang)也许将成为常(chang)态(tai)。但是(shi),信(xin)息化(hua)(hua)、工业(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)、农业(ye)(ye)(ye)现(xian)代化(hua)(hua)和(he)新(xin)型(xing)城(cheng)镇(zhen)化(hua)(hua)所(suo)产生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)巨大动力(li),使得我(wo)国(guo)房(fang)地(di)(di)产业(ye)(ye)(ye)稳定(ding)增长(zhang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“基(ji)本面”没有发(fa)生(sheng)根本性改(gai)变(bian),行(xing)(xing)(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)本属性和(he)特(te)征作(zuo)为规律(lv)性的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)础因素(su)(su),决定(ding)着我(wo)国(guo)房(fang)地(di)(di)产业(ye)(ye)(ye)在(zai)(zai)未(wei)来(lai)15-20年仍会保持(chi)稳定(ding)增长(zhang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)态(tai)势(shi)。对行(xing)(xing)(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)成熟期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)认(ren)识,迫使我(wo)们必须认(ren)真研究市(shi)场(chang)(chang)格局调(diao)整、分化(hua)(hua)和(he)细分结果(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)价(jia)值;那(nei)种挖坑即卖(mai)房(fang)、是(shi)个(ge)开发(fa)商(shang)就(jiu)能赚钱(qian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“牛市(shi)”伴(ban)随着行(xing)(xing)(xing)(xing)业(ye)(ye)(ye)粗放(fang)式发(fa)展(zhan)阶段的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)结束,也将一(yi)去不复返了;相反,在(zai)(zai)当前所(suo)谓“充满不确(que)定(ding)性”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)形势(shi)下,相信(xin)那(nei)些“身康体健(jian)”的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)开发(fa)企业(ye)(ye)(ye),依(yi)然可以(yi)在(zai)(zai)年底为投资(zi)者呈上完(wan)美(mei)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)业(ye)(ye)(ye)绩答卷;那(nei)些面对刚需的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)产品(pin),无论在(zai)(zai)哪(na)一(yi)线城(cheng)市(shi),照(zhao)样可以(yi)热销(xiao)(xiao)。总之,如果(guo)将过去的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)25年作(zuo)为我(wo)国(guo)房(fang)地(di)(di)产业(ye)(ye)(ye)发(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“上半(ban)场(chang)(chang)”,今后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)20年,将是(shi)它的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)“下半(ban)场(chang)(chang)”。在(zai)(zai)今后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)日子里,城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)兴或衰、房(fang)价(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)升或降、开发(fa)商(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)壮大或消(xiao)亡(wang)、楼盘销(xiao)(xiao)售的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)热或冷等,不应再一(yi)概(gai)而论——一(yi)个(ge)细分的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)时代已经(jing)到来(lai)!这是(shi)规律(lv)推动的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)结果(guo)。

     四、行业的(de)未(wei)来(lai)

如果简单地(di)按照前文提及的(de)(de)发达(da)国(guo)家总(zong)结出(chu)来(lai)的(de)(de)规律,再过十(shi)年,我国(guo)人均GDP超过13,000美(mei)元(yuan)时,我国(guo)的(de)(de)房地(di)产市场将达(da)到供(gong)需的(de)(de)饱和点,行业的(de)(de)发展也将从顶峰开始(shi)回落。可是,作为(wei)近十(shi)四亿人口的(de)(de)大(da)国(guo),我国(guo)的(de)(de)城(cheng)镇(zhen)化率去年为(wei)53%,如不包括(kuo)2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的(de)(de)城(cheng)镇(zhen)化目标,还(hai)需要大(da)约二十(shi)年的(de)(de)时间(jian)(jian)。因此,我们(men)有理由相信(xin),作为(wei)城(cheng)镇(zhen)化推进(jin)的(de)(de)主要载体(ti),我国(guo)房地(di)产业在未来(lai)的(de)(de)15-20年内,仍有持续的(de)(de)增长(zhang)空(kong)间(jian)(jian)。这一阶(jie)段,有以下几方面的(de)(de)问题提请关注(zhu)。

     1. 关于市(shi)场(chang)(chang)(chang)结(jie)构。1998年(nian)前,各(ge)种(zhong)形式的(de)(de)福利分房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)一(yi)直在持(chi)续,商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)供应面(mian)积也还不够大,市(shi)场(chang)(chang)(chang)结(jie)构的(de)(de)矛(mao)盾不算突出。1998年(nian)到2011年(nian)的(de)(de)十(shi)几年(nian)里,由于福利分房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)制(zhi)(zhi)度在全国范(fan)围内(nei)的(de)(de)停止,加上(shang)人们改善住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求(qiu)的(de)(de)能力(li)和愿望集中释(shi)放,同时(shi)各(ge)级地(di)方(fang)政府解决保障房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)意识和能力(li)的(de)(de)严重缺位(wei),商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)占比超过90%,市(shi)场(chang)(chang)(chang)结(jie)构的(de)(de)矛(mao)盾十(shi)分突出,需求(qiu)远大于供应的(de)(de)局面(mian)使得(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)价(jia)持(chi)续快(kuai)速上(shang)涨。2011年(nian)启(qi)动的(de)(de)“十(shi)二(er)五”期间五年(nian)建设3,600万套保障房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)计划(hua),将从(cong)根本(ben)上(shang)改变我国住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)场(chang)(chang)(chang)的(de)(de)供应结(jie)构,使得(de)保障房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)在市(shi)场(chang)(chang)(chang)上(shang)的(de)(de)占比达到25-30%甚至更多,这(zhei)将有效(xiao)地(di)分流大部分“夹心阶(jie)层”的(de)(de)购房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)需求(qiu),缓(huan)解供需矛(mao)盾,从(cong)根本(ben)抑制(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)价(jia)的(de)(de)过快(kuai)上(shang)涨。

     2.关(guan)(guan)于(yu)房价(jia)(jia)(jia)(jia)。房价(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)问(wen)题一直以(yi)来牵动着(zhe)几乎(hu)所有国(guo)人的(de)(de)(de)(de)目光和神经。按照一般的(de)(de)(de)(de)经济学原理(li),商品的(de)(de)(de)(de)价(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)短期(qi)(qi)内由(you)供求(qiu)关(guan)(guan)系决(jue)定(ding),长(zhang)(zhang)期(qi)(qi)主(zhu)要由(you)其(qi)成(cheng)本(ben)因素(su)(su)决(jue)定(ding)。但(dan)在中国(guo),除此这外,政(zheng)(zheng)策(ce)因素(su)(su)不(bu)仅不(bu)能忽(hu)视,有时还起(qi)着(zhe)主(zhu)导作用(yong)。尤其(qi)在过去的(de)(de)(de)(de)十几年(nian)间(jian),由(you)于(yu)保障房供应(ying)长(zhang)(zhang)期(qi)(qi)缺位,致使(shi)(shi)商品房供需失(shi)衡,房价(jia)(jia)(jia)(jia)上涨过快,政(zheng)(zheng)府不(bu)得(de)(de)已接(jie)连出(chu)台政(zheng)(zheng)策(ce)予以(yi)调控,使(shi)(shi)得(de)(de)房地(di)产(chan)业的(de)(de)(de)(de)市(shi)场(chang)化程度严重降(jiang)(jiang)低。十八大后,新一届政(zheng)(zheng)府坚持(chi)放开市(shi)场(chang)的(de)(de)(de)(de)手,用(yong)好政(zheng)(zheng)府的(de)(de)(de)(de)手,有目的(de)(de)(de)(de)地(di)让市(shi)场(chang)规(gui)律发挥基础性作用(yong)。政(zheng)(zheng)策(ce)因素(su)(su)减弱后,我(wo)们(men)就可以(yi)根据每(mei)个城市(shi)或区(qu)域的(de)(de)(de)(de)住房供求(qiu)状况、城市(shi)化推进节奏、家庭收入改变(bian)的(de)(de)(de)(de)情况等(deng)因素(su)(su)判定(ding)房价(jia)(jia)(jia)(jia)短期(qi)(qi)内的(de)(de)(de)(de)升降(jiang)(jiang);还可以(yi)按照土地(di)价(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)、建材价(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)、劳(lao)动力和管(guan)理(li)费水(shui)平、资(zi)金成(cheng)本(ben)水(shui)平等(deng)房价(jia)(jia)(jia)(jia)构成(cheng)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)因素(su)(su)变(bian)化趋势(shi)(shi),判断房价(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)中期(qi)(qi)甚(shen)至长(zhang)(zhang)期(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)走势(shi)(shi)。

     3.关于开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商(shang)。在房(fang)地产(chan)(chan)业(ye)(ye)快速发(fa)(fa)(fa)展过(guo)程中,开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)数(shu)量(liang)曾多达8万(wan)家(jia)之(zhi)众。随着市场(chang)(chang)格局调(diao)整(zheng)步伐(fa)的(de)(de)加快, 开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)数(shu)量(liang)将(jiang)迅速减(jian)少。实(shi)际上(shang),即使在数(shu)量(liang)最多时,绝大多数(shu)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)企业(ye)(ye)基本上(shang)属于项目(mu)公司(si),每年(nian)(nian)(nian)均(jun)有(you)新(xin)项目(mu)开(kai)(kai)(kai)工的(de)(de)企业(ye)(ye)不足(zu)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商(shang)总量(liang)的(de)(de)十分(fen)之(zhi)一(yi),它们(men)在项目(mu)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)结束(shu)后,有(you)的(de)(de)自持了部分(fen)物业(ye)(ye)靠租金维持企业(ye)(ye)的(de)(de)生存(cun)(cun);有(you)的(de)(de)根据市场(chang)(chang)形(xing)势的(de)(de)变(bian)化在寻找新(xin)的(de)(de)投资(zi)机会,处(chu)于“半休眠(mian)”状(zhuang)态。按照目(mu)前的(de)(de)行(xing)(xing)业(ye)(ye)现状(zhuang),再过(guo)3-5年(nian)(nian)(nian),活跃(yue)型的(de)(de)、每年(nian)(nian)(nian)有(you)新(xin)项目(mu)开(kai)(kai)(kai)工的(de)(de)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商(shang)数(shu)量(liang)将(jiang)大幅度(du)减(jian)少至5,000家(jia)以(yi)下;十年(nian)(nian)(nian)以(yi)后,可能(neng)减(jian)少至3,000家(jia)以(yi)下。在这(zhei)(zhei)一(yi)过(guo)程中,开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商(shang)将(jiang)被迫(po)对自身的(de)(de)生存(cun)(cun)战略做出调(diao)整(zheng),重(zhong)新(xin)对企业(ye)(ye)的(de)(de)产(chan)(chan)品定位、商(shang)业(ye)(ye)模(mo)式、市场(chang)(chang)范围、融(rong)资(zi)渠道(dao)和团队规模(mo)等做出选(xuan)择(ze)。这(zhei)(zhei)一(yi)判断(duan)对于投资(zi)者、银行(xing)(xing)、购房(fang)者及其(qi)他相关产(chan)(chan)业(ye)(ye)在选(xuan)择(ze)开(kai)(kai)(kai)发(fa)(fa)(fa)商(shang)作为合作伙伴或选(xuan)购其(qi)产(chan)(chan)品时,应有(you)重(zhong)要的(de)(de)参考价值。

     4.关(guan)于住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)产(chan)(chan)业化。住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)产(chan)(chan)业化是指用工业化生产(chan)(chan)方式建造住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai),将(jiang)建筑设(she)计标准化、部(bu)品(pin)(pin)部(bu)件生产(chan)(chan)工厂化、现场施(shi)工装配(pei)化、土建装饰一体化,使住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)产(chan)(chan)品(pin)(pin)的(de)(de)制造成(cheng)为(wei)(wei)(wei)一个完整的(de)(de)产(chan)(chan)业系(xi)统(tong)。目前,国(guo)家(jia)虽(sui)先(xian)后(hou)出(chu)台了一些相(xiang)关(guan)政策(如(ru)绿色三星标准等),但我国(guo)的(de)(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)产(chan)(chan)业化水平相(xiang)对较低,住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)产(chan)(chan)业化率不及30%,整体仍处于起步和试点阶(jie)段(duan)。发达国(guo)家(jia)已(yi)超过70%,地(di)震(zhen)多发国(guo)家(jia)如(ru)日(ri)本,有(you)些建筑产(chan)(chan)品(pin)(pin)已(yi)高达90%,一栋建筑可以(yi)在几十个小时(shi)内装配(pei)建成(cheng)。作为(wei)(wei)(wei)从业人(ren)士,我们必须认识(shi)到:1、住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)产(chan)(chan)业化将(jiang)从根本上解决房(fang)屋(wu)的(de)(de)质量问题,将(jiang)建筑的(de)(de)误差从厘米缩小到毫米,最终杜绝“跑(pao)、冒、滴、漏”现象;2、房(fang)屋(wu)建造周期(qi)大(da)为(wei)(wei)(wei)缩短(duan),从而使投(tou)(tou)资周期(qi)相(xiang)应地(di)缩短(duan),以(yi)生产(chan)(chan)效率的(de)(de)提升促进投(tou)(tou)资收益率的(de)(de)大(da)幅提升。我们甚至(zhi)可以(yi)说(shuo),住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)产(chan)(chan)业化将(jiang)会为(wei)(wei)(wei)我国(guo)房(fang)地(di)产(chan)(chan)业带来一场革命。

     5. 关于产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)与互(hu)(hu)联网(wang)(wang)。随着互(hu)(hu)联网(wang)(wang)技术的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)断进(jin)步,其对传(chuan)统(tong)行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)影响也(ye)在(zai)不(bu)(bu)断地(di)深入。门(men)户(hu)网(wang)(wang)站对广(guang)告业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)影响,促使房(fang)(fang)地(di)产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)营(ying)销(xiao)方(fang)(fang)式(shi)(shi)发生(sheng)(sheng)(sheng)改变(bian);电商(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)出(chu)现,对消(xiao)费业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)(he)商(shang)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)产(chan)产(chan)生(sheng)(sheng)(sheng)了不(bu)(bu)小的(de)(de)(de)(de)(de)(de)冲击;商(shang)品(pin)配(pei)送方(fang)(fang)式(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)改变(bian),整个(ge)传(chuan)统(tong)物流行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)也(ye)在(zai)被迫(po)做出(chu)调(diao)整;大(da)数(shu)据(ju)时代的(de)(de)(de)(de)(de)(de)到(dao)来,人们(men)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)思(si)维方(fang)(fang)式(shi)(shi),几乎各个(ge)行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)模式(shi)(shi)、管(guan)理方(fang)(fang)式(shi)(shi)等商(shang)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)生(sheng)(sheng)(sheng)态系统(tong)逐步发生(sheng)(sheng)(sheng)着变(bian)化。于房(fang)(fang)地(di)产(chan)行(xing)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)而言(yan),开(kai)发商(shang)过去(qu)已经习惯于从开(kai)发和(he)(he)销(xiao)售的(de)(de)(de)(de)(de)(de)角(jiao)度规划企业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投资和(he)(he)经营(ying)行(xing)为(wei)。今后(hou),如何运用(yong)互(hu)(hu)联网(wang)(wang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)思(si)维方(fang)(fang)式(shi)(shi)和(he)(he)技术手段,从客(ke)户(hu)需求(qiu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)角(jiao)度规划企业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)经营(ying)行(xing)为(wei)将(jiang)成为(wei)我们(men)必须面对的(de)(de)(de)(de)(de)(de)课题。尤其当客(ke)户(hu)群(qun)体数(shu)以十万(wan)(wan)、百万(wan)(wan)计之(zhi)后(hou),如何从其购房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)次(ci)消(xiao)费后(hou),利(li)(li)用(yong)网(wang)(wang)络化的(de)(de)(de)(de)(de)(de)社区(qu)服(fu)务平台,不(bu)(bu)断发现和(he)(he)挖掘其生(sheng)(sheng)(sheng)活中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)二(er)次(ci)消(xiao)费和(he)(he)持续消(xiao)费的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需求(qiu),从延伸(shen)服(fu)务中(zhong)(zhong)寻(xun)找新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)利(li)(li)润增长点,也(ye)是(shi)开(kai)发商(shang)正(zheng)在(zai)探(tan)寻(xun)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)经营(ying)方(fang)(fang)向。  总之(zhi),对于房(fang)(fang)地(di)产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye), 互(hu)(hu)联网(wang)(wang)已不(bu)(bu)单单是(shi)一(yi)种工(gong)具、一(yi)项技术,它将(jiang)作为(wei)一(yi)个(ge)新(xin)兴产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye),与包(bao)括房(fang)(fang)地(di)产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)在(zai)内的(de)(de)(de)(de)(de)(de)其它传(chuan)统(tong)产(chan)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)相融合,通(tong)过改进(jin)人们(men)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)生(sheng)(sheng)(sheng)产(chan)方(fang)(fang)式(shi)(shi)、经营(ying)方(fang)(fang)式(shi)(shi)、管(guan)理方(fang)(fang)式(shi)(shi)、服(fu)务方(fang)(fang)式(shi)(shi)、生(sheng)(sheng)(sheng)活方(fang)(fang)式(shi)(shi)、思(si)维方(fang)(fang)式(shi)(shi)、决策方(fang)(fang)式(shi)(shi)等,促进(jin)新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)生(sheng)(sheng)(sheng)态系统(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)形成,建立新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)业(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)文明,共同(tong)推进(jin)人类社会(hui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)(bu)断进(jin)步。

     6. 关于房(fang)(fang)地(di)产(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)。随(sui)着我国房(fang)(fang)地(di)产(chan)业(ye)快速(su)地(di)发(fa)展,房(fang)(fang)地(di)产(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)业(ye)务(wu)也在迅速(su)地(di)成(cheng)长。从早期相(xiang)对单(dan)一的(de)(de)(de)商业(ye)银(yin)行(xing)(xing)开发(fa)贷(dai)款、购(gou)房(fang)(fang)按揭贷(dai)款到(dao)2008年第(di)一支行(xing)(xing)业(ye)基(ji)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)设立、信(xin)托(tuo)资(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)大规(gui)模地(di)介入,及至(zhi)近些(xie)年国际(ji)资(zi)(zi)本(ben)通过(guo)企(qi)业(ye)股本(ben)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)扩大和项目投资(zi)(zi)渠道等(deng)方(fang)式大量地(di)流(liu)入,我国的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)产(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)系统也在逐步健(jian)全和完善。与不动产(chan)经营相(xiang)配套(tao)的(de)(de)(de)REITS(房(fang)(fang)地(di)产(chan)信(xin)托(tuo)基(ji)金(jin)(jin)(jin))呼之欲出(chu)。可以(yi)相(xiang)信(xin),在行(xing)(xing)业(ye)不断细分的(de)(de)(de)趋(qu)势下,按揭贷(dai)款证券化、土地(di)银(yin)行(xing)(xing)、住宅银(yin)行(xing)(xing)、社(she)区银(yin)行(xing)(xing)离(li)我们不再遥远。围绕(rao)客户资(zi)(zi)源整合(he)和服务(wu)模式创(chuang)新(xin)的(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)产(chan)品也将(jiang)层出(chu)不穷(qiong),一个(ge)房(fang)(fang)地(di)产(chan)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)蓬勃发(fa)展的(de)(de)(de)新(xin)局面已经到(dao)来。

     五、结束(shu)语(yu)

     相(xiang)对(dui)(dui)于工业制(zhi)造业、资(zi)源型产业、农业加工业、传(chuan)统商业服务业等传(chuan)统产业而(er)言,我(wo)国(guo)(guo)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)地(di)(di)产业是一新兴产业,过(guo)(guo)去(qu)二(er)十多年的(de)(de)(de)发展经历了一个(ge)不断(duan)起(qi)伏的(de)(de)(de)过(guo)(guo)程(cheng)。我(wo)写此文(wen)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de),是想(xiang)通过(guo)(guo)对(dui)(dui)这(zhei)一过(guo)(guo)程(cheng)的(de)(de)(de)回顾(gu)和总结,理(li)出其(qi)(qi)发展轨道大的(de)(de)(de)脉(mai)络,对(dui)(dui)其(qi)(qi)发展的(de)(de)(de)规律性和特(te)殊性的(de)(de)(de)观察和思(si)考(kao)(kao)予以整理(li),从而(er)帮(bang)助(zhu)读(du)者对(dui)(dui)这(zhei)一产业有一个(ge)概括的(de)(de)(de)了解(jie)。必须告诉大家的(de)(de)(de)是,由于本人经济(ji)学理(li)论功(gong)底浅薄,掌握的(de)(de)(de)数据既不准确也不系统,加之(zhi)分析和判断(duan)能(neng)力所限,文(wen)章的(de)(de)(de)观点难(nan)免片面甚至偏颇;同(tong)时,这(zhei)篇文(wen)章对(dui)(dui)于投(tou)资(zi)者的(de)(de)(de)投(tou)资(zi)导向、购(gou)房(fang)(fang)者的(de)(de)(de)消费导向、从业者的(de)(de)(de)职(zhi)业导向等并无(wu)实用性参(can)考(kao)(kao)价值;于开发商而(er)言,对(dui)(dui)土地(di)(di)的(de)(de)(de)投(tou)资(zi)规划、楼盘的(de)(de)(de)销(xiao)售方案与融(rong)资(zi)方案等,本文(wen)并无(wu)开出具体的(de)(de)(de)药方。唯望此文(wen)能(neng)够为(wei)各(ge)位了解(jie)我(wo)国(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)产业的(de)(de)(de)过(guo)(guo)去(qu)、现在和未来提供些许帮(bang)助(zhu)。如蒙获益,此愿足矣。

                                                                                                                                                              2014年6月8日